出租房屋，必須要登記備案；人均承租建筑面積不得低于10平方米；廚房、陽臺、衛生間、地下儲藏室不能當成“臥室”出租。從5月1日起，這些規定將在合肥正式實行。租房時，只要看一眼“租賃證”，就知道房子能不能租。

    租房時要看有無“租賃證”

    5月1日起，《合肥市房屋租賃管理辦法》將正式施行。記者從昨天的新聞發布會上了解到，這部規范房屋租賃行為的條例，特色之一是完善了登記備案制度。

    新規的適用范圍擴大到合肥區域內所有房屋的租賃管理。更明顯的改變是，今后出租房屋，必須要辦理登記備案手續。“出租人或其委托代理人，在房屋租賃合同訂立后十五日內，到房屋所在地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處辦理房屋租賃登記備案手續。”新規中說明，出租人登記備案時，要提供房屋租賃合同、出租人的身份證明、承租人及其承租房屋的同住人員身份證明和相關信息、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明等材料。不僅如此，房屋轉租、續租還需要辦理房屋租賃登記備案變更、延續手續。

    “租賃房屋登記備案以后，出租人能領到‘租賃證’。在社居委網絡平臺上，也能查到備案信息。”合肥市房管局副局長彭守余說，登記備案的好處很明顯，除了便于管理外，最主要是保證了出租房屋的質量。房屋屬于違法建筑，或不符合安全、防災等工程建設強制性標準，都無法通過備案。也就是說，租房時，只要看一眼“租賃證”，就知道房子能不能租。

    合租門檻人均要有10平米

    把房屋分割成一間間“鴿子籠”，或是把地下室當臥室出租，這些情況在房屋租賃中很常見，但今后在合肥都將屬于違規行為。

    新規施行后，出租人要掌握兩個概念：“最小出租單位”和“最低人均承租面積”。“最小出租單位”指的是必須以原始設計房間為最小出租單位，同時不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等出租供人居住。而“最低人均承租面積”，標準是人均承租建筑面積不得低于10平方米。

    “建筑面積120平方米的房子，理論上可以出租給12個人。”合肥市法制辦副主任吳昌文介紹說，廚房等地不能出租供人居住，但面積是包括在建筑面積當中，直接除以10就是房客人數的上限。“建筑面積在房產證上寫得很清楚，只要數一數人頭，就知道是不是超標。”吳昌文解釋說，在實際操作中，最小出租單位允許住好幾個人，但是絕對不容許把房間隔開。那么，在不超過人數上限的前提下，想要住得寬敞點，架子床可能是一個好選擇。

    11個管理部門緊盯房屋租賃

    新規出臺后，不僅會有11個管理部門“盯著”出租房屋，而且，中介、物業也都有知情上報的義務。

    房管、公安、人口和計劃生育、城鄉建設、規劃、環保、城市管理、文化衛生、安全生產監督管理、工商行政管理、地稅等部門，統統跟出租房聯系到一起。“以往，房屋租賃的管理部門只有6個，現在一下子擴展到11個。”吳昌文介紹說，新規使用的房屋租賃并不是單純的住宅用房，還有商業用房、工業用房等等，所以這么多部門交織到一塊是必然的。加強房租租賃管理力度的同時，也方便了租賃雙方，如果產生糾紛或問題，租賃雙方可以找到具體的管理部門，不會出現“踢皮球”現象。

    新規還賦予中介和物業相應義務。物業服務企業在提供服務過程中，發現存在房屋租賃事實且沒有登記備案的，需督促出租人辦理租賃登記備案手續，并上報所在地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處。

    偷租亂租最高能罰三萬元

    新規施行后，如果包租婆不按照規矩辦事，最直接的后果可能是：不光租金收不回來，還得交上一大筆罰單。

    出租人將不得出租的房屋出租，房地產行政主管部門會責令限期改正，如果沒有違法所得的，可以處以五千元以下罰款；有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下罰款，不過罰款不會超過三萬元。如果出租房屋不符合最小出租單位或者人均承租建筑面積要求，或者將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室出租供人員居住，房地產行政主管部門將責令限期改正。如果出租人逾期不改正，將收到五千元以上一萬元以下的罰單。出租人未在規定期限辦理房屋租賃登記備案手續的，或者未在規定期限辦理房屋租賃登記備案的變更、延續、注銷手續的，也將由房地產行政主管部門責令限期改正，個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

    所謂“租房稅”:

    采取綜合征收稅率方式

    如每月租金1500元

    或月繳稅60元

    以往，辦理房地產租賃手續，需要繳100元手續費，新規取消了該項收費。但與此同時，登記備案制度為稅費征收提供了條件，出租人今后要繳“租房稅”。

    “稅費的征收，是按照國家政策執行的，并不是無中生有。”合肥市法制辦副主任吳昌文說，對出租人而言，一直以來都有包括個人所得稅在內的多種稅費，只是此前房屋租賃多是私下的行為，繳稅全靠個人自覺。今后，所有房屋租賃行為都要登記備案，就為征稅提供了可能。而所謂的“租房稅”只是籠統的說法，并沒有這樣一個稅種，合肥市將對個人出租房屋采取綜合征收稅率方式征收稅款。

    其中，個人出租住宅類用房，月租金20000元以下的，綜合征收率為4%；月租金20000元以上(含20000元)的，綜合征收率為8%。個人出租非住宅類用房，月租金在20000元以下的，綜合征收率為10%；月租金20000元以上(含20000元)的，綜合征收率為15%。現在合肥的單身公寓，每月租金大多在1500元左右，也就是說每個月要繳稅60元。相對而言，門面房出租人可能會比較心痛，因為月租超過20000元，每個月至少要繳稅3000元。

    房管局：將發布租金指導價

    有沒有這樣一種可能，出租人自己掏腰包交了稅，而且還不提高租金？在市場主導的環境下，即便上級管理部門“插手”，也很難出現這種情況。

    新規施行后，市房管局將會同物價部門根據市場的反應，適時發布房屋租金指導價。據悉，合肥之前就有租金指導價，但它只是起一個指導的作用，并不是強制的。不同地段、學區、年限的房屋，都有不同的指導價。通常，如果市場穩定，指導價會一年發布一次。但是，如果市場波動較大，可能每月發布一次指導價。

    雖然指導價對決定租金高低沒有實質性的意義，但是，從管理部門的態度不難看出，他們也思考過新規可能出現的“負面效應”，并采取了一定的應對措施。至于應對措施能否有效果，以及如何降低負面效應，在實際操作中自然能見分曉。總的來說，新規的施行，對規范合肥房屋租賃市場有著里程碑式的意義，它讓紊亂的房屋租賃市場重返良性發展的道路。

    出租人： 大家漲才會跟著漲

    從今往后，合肥的包租婆要繳稅，這筆錢理應包租婆自掏腰包。但是，會不會通過漲房租的方式，轉嫁到房客身上？

    “看看再說吧，大家都漲我肯定也漲。”家住瑤海區的李女士，是位地地道道的“包租婆”，聽聞新規即將施行后，她表示要觀望一番再做打算。李女士說，現如今漲房租也不是件容易的事情，她跟房客簽了1年的合同，沒等合同期滿按理說是不能漲房租的。但是，如果不漲房租，也就意味著拿到手的錢比以前少，這讓她很矛盾。李女士說，如果“行情”好的話，同等房子的租金都在漲，她也會跟著漲一點，而房客應該也能接受。記者隨后采訪了多個出租方，他們的態度跟李女士大致相同。

    記者了解到，像李女士這樣的包租婆，在新規實施之前就已經簽訂了房屋租賃合同，而且租賃期限又尚未屆滿。可以在5月1日起三個月內，到租賃房屋所在地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處辦理登記備案手續。登記備案可以先不用著急，出租人不妨比照新規的條款，尤其是涉及處罰的條款，自行糾正存在的違規行為。

    合漂族：

    租金虛高不能再漲

    “春節過后，房租才漲了100塊，真是不能再漲了。”小劉是一名“合漂族”，跟別人合租一套二居室，從前年到現在，他租的房子每年都會漲一次價，在他看來，合肥的房租已經不便宜了。在小劉看來，房東繳的稅到頭來，必然會落到房客身上。在合肥2年多時間，小劉租的房子，租金從最初的400元漲到了550元，雖然對漲租金并不情愿，但因為找不到更好的房子，他也只有無奈接受。

    合肥某房屋中介的李玉祥經理分析，從以往的經驗來看，房客極有可能要承擔房東的稅收負擔。“新規對市場的刺激將會很明顯，占據市場主導的出租方，會想辦法來規避損失。近年來隨著合肥市經濟社會的快速發展，外來流動人口和進城務工人員不斷增多，房屋租賃市場日漸活躍。可能出現的房屋租金上漲，把‘合漂族’放到了十分被動的位置。”